Fiscalité de la Location Meublée : Statut LMNP/ LMP

Le cabinet AJM a décidé de se spécialiser dans la gestion comptable et fiscale de la location meublée des particuliers pour trois principales raisons :

Les déclarations faites par les particuliers ne sont pas toujours conformes aux attentes de l’administration fiscale (déclaration en revenus fonciers alors que ce sont des revenus BIC)

Le montant de l’impôt sur les revenus payés par les particuliers n’est pas toujours optimisé (régime micro BIC / régime réel)

La méconnaissance de l’obligation d’établir une comptabilité à partir d’un logiciel comptable (et non pas sur Excel) pour respecter les obligations de forme réclamées par l’administration fiscale depuis le 1er janvier 2014 (FEC – fichier des écritures comptables).

Pour vous éviter soit un redressement fiscal, soit un impôt sur le revenu payé majoré, nous serons là pour vous accompagner !

Vous trouverez ci-dessous une présentation succincte des principales caractéristiques de la location meublée.

Pour cela, deux régimes d’imposition existent pour effectuer votre déclaration fiscale :

Le régime Micro BIC :

La location en meublé d’un appartement ou d’une chambre, à titre habituel, est une activité commerciale, qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Il n’est donc pas conforme fiscalement de déclarer les loyers provenant d’une location meublée dans la catégorie des revenus fonciers.

Le régime Micro BIC s’applique lorsque vos loyers n’excèdent pas 33 200 € par an. C’est un régime très simple à mettre en place, et qui ne nécessite pas l’intervention d’un expert-comptable. Ce système vous permet de bénéficier automatiquement d’un abattement de 50% sur le montant annuel des loyers que vous avez perçus.
Votre base imposable s’élèvera donc seulement à 50% de vos recettes. Malgré sa simplicité, c’est un régime qui ne permet pas aux loueurs en meublé d’optimiser leur situation fiscale car à la fin, ils doivent payer un montant d’impôt sur le revenu non négligeable.

Le régime réel simplifié :

A l’inverse, ce régime vous permet d’optimiser votre situation fiscale de loueur en meublé et de ne plus payer d’impôt sur le revenu pendant de nombreuses années (en moyenne 10 ans). Cependant, même si le loueur en meublé non professionnel (LMNP) ne respecte pas ces seuils (Somme des loyers <33200€), il lui est possible d’opter pour le régime réel simplifié.

Pour cela, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) devra transmettre à l’administration fiscale un courrier de levée d’option. Vous pourrez joindre ce courrier au service des impôts des entreprises dont dépend le bien immobilier (trouver son service des impôts) :

Soit lors de l’envoi de votre première déclaration de revenus de location meublée (obligations déclaratives) avant le 5 mai 2018

Soit, si vous avez déjà déclaré des revenus de location meublée (en micro BIC par exemple), par lettre recommandée avec accusé de réception avant le 1er février 2017.

L’option pour le régime réel simplifié est valable pendant deux ans et est tacitement reconductible pour la même période.

Comment est défini le bénéfice taxable ?

Avec le régime réel simplifié, les loueurs en meublé non professionnels vont pouvoir déduire du montant de leurs recettes, toutes les charges d’exploitation et financières afférentes à leur activité LMNP mais aussi un montant déductible d’amortissement du bien immobilier.

Voilà schématiquement comment le compte de résultat de votre activité de loueur en meublé non professionnel doit se décomposer :

Les charges de copropriété et de syndic

Les frais d’assurance

Les factures d’entretien et de réparations

Les honoraires de l’expert-comptable

Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire

Les intérêts d’emprunt

Les amortissements des locaux, du mobilier et des travaux

Loyers de l’année

Provisions pour charges

Recettes accessoires

Le but est d’arriver à un résultat à zéro, ce qui n’engendrera aucun impôt sur les revenus à payer par le particulier. Mais pour l’obtenir, cela nécessite des formalités comptables, fiscales et administratives spécifiques à ce régime.
Le but est d’arriver à un résultat à zéro, ce qui n’engendrera aucun impôt sur les revenus à payer par le particulier. Mais pour l’obtenir, cela nécessite des formalités comptables, fiscales et administratives spécifiques à ce régime.

Sachez que nombreux sont les loueurs en meublé qui ne choisissent pas la fiscalité la plus avantageuse.

Pour cela, le cabinet AJM sera à vos côtés pour vous permettre d’optimiser votre location immobilière et votre impôt sur les revenus et vous permettre également d’être sûr d’avoir une gestion conforme aux attentes de l’administration fiscale.

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